Отказ от земельного участка
Вопросы уплаты налогов и отказа от права собственности на недвижимое имущество напрямую не относятся к случаям оказания бесплатной юридической помощи. Однако в адрес бюро участились обращения граждан, для которых затруднительно продолжать обрабатывать участок и выплачивать земельный налог. Хотя кадастровая стоимость таких участков может составлять сотни тысяч рублей, реальная рыночная цена таких участков может иметь нулевую или даже отрицательную стоимость.
Помимо поисков покупателя на такие участки, в некоторых случаях более простым и даже выгодным вариантом решения проблемы может стать отказ от земельного участка. Для отказа от прав на земельный участок необходимо действовать следующим образом.
Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен произвести государственную регистрацию прекращения права собственности на этот участок не позднее чем через месяц с момента подачи заявления, а затем в течение пяти дней направить собственнику уведомление об этом (п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).
Если право собственности на такой земельный участок ранее не было зарегистрировано, то к заявлению об отказе от права собственности на земельный участок обязательно прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 2 ст. 30.2 Закона о государственной регистрации).
В силу ст. 19 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
С момента государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок этот участок становится собственностью соответствующего муниципального образования в силу прямого указания закона, т.е. независимо от воли субъекта, в собственность которого поступает такой участок.
В соответствии с подп. 8 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за регистрацию прекращения прав в связи с отказом от права собственности на объект недвижимого имущества не уплачивается.
Примерно в течение месяца после подачи заявления Вам должно быть направлено уведомление о прекращении права собственности. При получении необоснованного отказа Вы вправе обжаловать отказ в вышестоящий орган, прокуратуру или суд. Для подачи жалобы в суд установлен трехмесячный срок (статья 256 ГПК РФ).
Первоочередное право инвалидов на получение земли
Частью четырнадцатой статьи 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 181-ФЗ) и Правилами предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 года № 901 (далее – Правила) предусмотрено право инвалидов на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Данной статьей закона и Правилами не установлено условий реализации первоочередного права на получение земельного участка. Однако практикой выработан ряд ограничений, о которых следует помнить при возникновении желания воспользоваться своими правами.
1. Во-первых, это ограничение, связанное с платностью земли. По общему правилу, согласно пункту 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно только в случаях, предусмотренных кодексом (для многодетных семей), федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Для инвалидов такое право не предусмотрено.
2. Вторым и гораздо более существенным является ограничение, связанное с нуждаемостью инвалида в получении жилого помещения.
По общему правилу, предоставление земельных участков не обусловливается наличием или отсутствием права на получение жилого помещения по договору социального найма. В случае же если мы говорим о реализации первоочередного права, предусмотренного статьей 17 Федерального закона № 181-ФЗ, то такое условие, по мнению Верховного Суда Российской Федерации, существует, а инвалид, не состоящий в органе местного самоуправления на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, не обладает указанным правом на первоочередное получение земельного участка.
3. Обоснование, предлагаемое Верховным Судом, довольно необычно, поэтому хотелось бы поподробнее рассказать об этом. Одним из поводов к этому стало недавнее новое подтверждение позиции суда, выраженное в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 года по делу № 91-КГ13-7.
Итак, первая особенность позиции суда состоит в том, что ограничительное толкование нормы о предоставлении земли суд основывает не на нормах и принципах земельного законодательства, и не на содержании норм законодательства о социальной защите инвалидов, а на наименовании статьи 17 Федерального закона.
По мнению суда, название статьи («Обеспечение инвалидов жилой площадью») влечет ограничение прав инвалидов на реализацию предусмотренных статьей гарантий. В случае, если бы такая позиция суда подкреплялась самими нормами статьи, наверняка не было бы никаких вопросов. Однако статья сконструирована таким образом, что отсутствуют основания говорить о ее единой концепции, что многие годы подтверждалось и судебной практикой.
4. Особенно самостоятельными выглядят две последние части статьи 17: тринадцатая часть, посвященная льготе по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, и четырнадцатая часть о первоочередном праве на получение земельного участка.
Никогда на практике инвалидам не отказывалось в предоставлении льгот по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на том основании, что эта льгота содержится в статье под названием «Обеспечение инвалидов жилой площадью» и в статье, которая содержит нормы об обеспечении инвалидов жильем. В связи с этим распространение данного подхода на первоочередное предоставление земли первоначально показалось довольно странным.
5. Суд делает вывод о том, что первоочередное обеспечение земельными участками инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, для индивидуального жилищного строительства является мерой социальной поддержки, направленной не на всех инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, а на тех относящихся к этой категории лиц, которые нуждаются в получении такой социальной поддержки как дополнительной гарантии реализации их жилищных прав, то есть на инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, состоящих на жилищном учете или имеющих основания для постановки на жилищный учет. По мнению суда, данный подход соответствует принципу справедливости как соразмерности предоставления прав субъектам правоотношений.
Обращаем внимание, что в данном случае Верховный Суд ссылается только на предоставление земли для индивидуального жилищного строительства. Суд никак не оценивает остальное содержание нормы части четырнадцатой, которой предусмотрено также предоставление земли для ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Вполне возможно, что при обращении за этими участками суд будет иначе подходить к системному анализу нормы.
6. В определении коллегии не дается подробного обоснования того, каким образом, жилищные условия инвалида могут улучшиться в том случае, если ему предоставили участок для индивидуального жилищного строительства. В то же время нам кажется, что ответ на данный вопрос был бы очень полезен для понимания позиции суда.
По общему правилу, земельный участок для индивидуального жилищного строительства в силу отдельных норм земельного законодательства должен представлять собой не просто территорию определенной площади, но и наличие минимальной инженерной инфраструктуры. Проблема в том, что законодательством до конца не определена степень этой обеспеченности, сроки и источник финансирования. Поэтому данное преимущество далеко не всегда выражается в наличии инженерных сетей, сооружение которых инвалид не должен оплачивать за собственный счет.
Даже в том случае если к участку подведены необходимые инженерные сети, возникает вопрос о том, насколько равнозначно предоставление такой земли и предоставление жилого помещения. Тем не менее, частично законодательством ставится знак равенства. Это следует из пункта 5 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма в случае предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома (за исключением граждан, имеющих трех и более детей). Получается, что абсолютно не имеет никакого значения, сможет ли инвалид построить дом на этом участке.
Знак равенства между первоочередным предоставлением земли и улучшением жилищных условий еще больше вызывает вопросы если мы вспомним, что в данном случае речь не идет о бесплатном предоставлении земли в собственность. Единственным упрощением для инвалидов является только то, что они не должны будут участвовать в торгах, наравне с иными участниками. При этом такая первоочередность не дает никакой гарантии того, что фактическая цена участка будет меньше чем та, которая будет установлена в результате торгов.
В итоге, для первоочередного получения земельного участка инвалид должен сначала быть признан малоимущим, затем – быть поставлен на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, после этого встать в очередь за первоочередным получением земли; купить этот участок или взять его в аренду по обычной арендной ставке. После всего этого инвалид должен быть автоматически снят с учета в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Интересно, что Конституционный Суд Российской Федерации также не находит данную ситуацию неконституционной. В определении от 16 июля 2013 года № 1191-О указывается, что сам человек должен выбирать, получать ли ему земельный участок или оставаться в очереди за жильем. Представляется, что на данный момент это наиболее разумный совет. С учетом материального положения большинства инвалидов они должны быть крайне незаинтересованны в получении земельных участков, потому что в результате они могут потерять свое место в очереди за жильем. Даже если они останутся фактически нуждающимися, им придется встать в конец очереди.
Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в Вашей конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, предоставив ему имеющиеся документы.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 02.03.2014, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.
Включение в наследственную массу незарегистрированных земельных участков
На практике довольно часто возникают ситуации, когда по прошествии довольно длительного промежутка времени после смерти наследодателя наследник обнаруживает, что переход права собственности на земельный участок, дом, иной объект недвижимого имущества по какой-то причине не зарегистрирован, и оказывается, что наследник не является собственником. На что в подобных ситуациях вправе рассчитывать наследник? Можно ли признать спорный объект недвижимости собственность наследника?
В соответствии со статьей 1181 Гражданского кодекса РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. Закон не устанавливает необходимости получения специального разрешения на принятие в качестве наследства земельных участков и предусматривает их наследование на общих основаниях.
В то же время, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права на земельный участок подлежит государственной регистрации, то есть лицо считается собственником не с момента заключения договора, принятия наследства, а с момента внесения записи о переходе права собственности в Единый государственный реестр. При этом возникает вопрос, является ли отсутствие государственной регистрации основанием для того, чтобы считать наследника не принявшим имущество.
Статьей 1152 ГК РФ установлено, что для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 13 января 2009 года № 5-В08-148 указано, что положения о том, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника, действуют и в отношении недвижимого имущества и являются исключением из общего правила, определяющего возникновение права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации. При этом отсутствие предусмотренной ст. 131 Гражданского кодекса РФ обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, перешедшее по наследству, ограничивает возможности распоряжаться этим имуществом, но никак не влияет на факт принадлежности этого имущества на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования.
В силу п. 2 ст. 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник:
- — вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- — принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- — произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- — оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Таким образом, в подобных случаях наследник считается фактически принявшим наследство, и имеет право на внесение записи в Единый государственный реестр.